Инфляция арендной платы

Индекс наблюдаемой арендной платы Zillow (ZORI), который основан на запрашиваемой арендной плате, то есть рекламируемой арендной плате, которую арендодатели надеются получить, когда арендатор подписывает договор аренды, в апреле подскочил на 0,6% в месячном исчислении, что является самым резким ростом с августа, после уже подскочил на 0,5% в марте и на 0,3% в феврале до нового рекорда в 2018 долларов. В годовом исчислении рост в апреле означает скачок на +7,4%.

Это действительно плохие новости с точки зрения инфляции. Но это не сюрприз. Это подтверждает то, что крупнейшие арендодатели в США сообщили нам в своих отчетах о прибылях и убытках: они получили повышение арендной платы на 6–8% как при продлении аренды, так и при подписании новых договоров аренды в апреле; и это подтверждает то, что нам сообщили коэффициенты арендной платы в индексе потребительских цен за апрель: фактическая арендная плата, уплаченная всеми арендаторами, подскочила на 0,5% в апреле по сравнению с мартом и более чем на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вы можете увидеть, как ZORI (красный, правая ось, доллары США) занижал фактическую арендную плату во время пандемии, как показано крупнейшим коэффициентом арендной платы в ИПЦ (OER, зеленый, значение индекса, левая ось), и как он превысил фактическую арендную плату в 2022 году. и как он затем снизился в конце 2022 и начале 2023 года и как он снова ускорился за последние три месяца:

На долю арендной платы приходится одна треть индекса потребительских цен, разделенная на два фактора арендной платы. Индекс потребительских цен для эквивалента арендной платы для владельцев (OER, больший из двух, на долю которого приходится 25,4% от общего индекса потребительских цен) подскочил на 0,5% в апреле и на 8,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Все эти меры – взимание арендной платы по ЗОРИ; звонки о доходах от крупнейших арендодателей страны; и фактическая арендная плата для всех арендаторов, отслеживаемая с помощью коэффициентов арендной платы ИПЦ – теперь показывают, что инфляция арендной платы в апреле вообще не замедлялась, а вновь ускорилась.

ZORI часто упоминался как доказательство того, что инфляция арендной платы замедляется и вскоре исчезнет, ​​основываясь на ZORI в прошлом году, когда она фактически упала.

Для ФРС, для Пауэлла во время пресс-конференций и для многих других падение запрашиваемой арендной платы в прошлом году было евангелием, которого они так ждали: инфляция фактической арендной платы, которую испытывают нынешние арендаторы, скоро утихнет по мере того, как запрашиваемая арендная плата арендная плата станет фактической арендной платой и снизит эту фактическую арендную плату, но этого еще не произошло, потому что, вы знаете, коэффициенты арендной платы ИПЦ отстают и т. д. и т. п.

Но этого не произошло.

Что, возможно, также ввело в заблуждение хороших людей по поводу инфляции арендной платы, так это изменения в годовом исчислении. Как вы можете видеть на графике выше, ZORI не дотянул до фактического роста арендной платы в 2020 году и в начале 2021 года, а затем, выйдя за пределы этой низкой базы, продемонстрировал огромный процентный прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 2022 году, что привело к его превышению в 2022 году.

Но этот огромный процентный прирост так и не отразился на фактической арендной плате, потому что он был ниже среднего, а просто усреднил недостижение сверх обычной инфляции арендной платы в 8%. И теперь запрашиваемая арендная плата за ZORI на ежемесячной основе снова соответствует показателям ИПЦ.

Это тот тип графика процентных изменений в годовом исчислении, который заставил многих задуматься об инфляции арендной платы, показывая занижение уровня в 2020 и начале 2021 года, а за пределами этой низкой базы - массовое превышение в конце 2021 года и почти все 2022 года. На этом графике также показаны коэффициенты арендной платы по индексу потребительских цен в виде процентного изменения по сравнению с прошлым годом.

ФРС разделила индекс базовой инфляции (без волатильных продуктов питания и энергоносителей) на три группы: основные товары, инфляция на жилье и основные услуги без жилья.

Инфляция основных товаров значительно снизилась по сравнению с пиками пандемии. Показатели жилищной инфляции (такие как коэффициенты арендной платы ИПЦ) также, безусловно, снизятся, потому что это уже заложено, по их словам, на основе снижения запрашиваемой арендной платы, и потому что коэффициенты арендной платы ИПЦ отстают, как они сказали несколько месяцев назад. Так что рентная часть инфляции, по их словам, уже слизана. И единственной оставшейся частью, где инфляция была супер-жесткой, была инфляция основных услуг без учета жилья.

Итак, теперь оказывается, что инфляция остается крайне жесткой в ​​двух из трех частей, и победный круг ФРС, победивший инфляцию арендной платы, кажется, был преждевременным.